Introduction
Dans la périphérie urbaine d’Accra, en pleine expansion, le respect des droits de propriété s’est souvent déroulé, depuis trois décennies, en dehors de tout système judiciaire officiel. «Les « gardiens fonciers » (des groupes semi-organisés, recrutés de manière informelle, qui recourent à l’intimidation, aux armes et à la violence pour faire valoir ou contester des revendications foncières) sont devenus des acteurs incontournables de l’économie immobilière ghanéenne ; bien qu’ils soient illégaux depuis 2019, ils continuent de faire preuve d’une grande résilience opérationnelle (Ani, Ogunade et Anti, 2025). Leur persistance malgré une criminalisation explicite fait du phénomène des « gardiens fonciers » un prisme utile pour analyser la privatisation plus large de la force coercitive dans les zones urbaines du Ghana.
Ampleur et facteurs déterminants
Ce phénomène est étroitement lié à la forte urbanisation du Ghana. La population nationale a pratiquement doublé, passant de 15,5 millions en 1990 à 34,5 millions en 2023, et 51,9 % des Ghanéens vivent désormais en milieu urbain, une proportion qui devrait atteindre 72,3 % d’ici 2050 (Ani, Ogunade et Anti, 2025). Cette croissance a généré une forte demande foncière à Accra et dans ses environs, précisément au moment où le système officiel d’administration foncière, y compris le projet d’administration foncière lancé en 2003 avec le soutien de la Banque mondiale, a peiné à garantir des titres de propriété sûrs et sans ambiguïté face à des revendications qui se chevauchent et sont parfois frauduleuses concernant les mêmes parcelles (Ehwi & Asafo, 2021). Les analystes font remonter l’émergence de groupes organisés de gardiens fonciers au début des années 1990, à la suite du retour du Ghana à l’ordre constitutionnel en 1992 et de la libéralisation des marchés qui s’en est suivie, laquelle a élargi l’accès au crédit et les investissements fonciers à un rythme que le système juridique et administratif n’a pas pu suivre (Business & Financial Times, 2022).
La classification académique distingue plusieurs types de gardes des terres : les gardes communautaires, qui se mobilisent périodiquement au sein d’une communauté pour s’opposer à la vente ou à l’aménagement de terres communales par les autorités traditionnelles ; les gardes amateurs ou opportunistes ; les groupes Asafo s’appuyant sur des structures miliciennes traditionnelles ; et les gardes fonciers opérant au sein de hiérarchies criminelles identifiables, qui travaillent pour quiconque les rémunère (Darkwa & Attuquayefio, 2012, tel que discuté dans Ani, Ogunade & Anti, 2025). Une caractéristique récurrente à toutes ces typologies est que les gardes fonciers se réclament du secteur de la sécurité privée tout en opérant entièrement en dehors du cadre juridique ghanéen régissant la prestation de services de sécurité privée agréés, activité que ni l’État ni aucun organisme de régulation privé n’a autorisée à cette fin (Business & Financial Times, 2025).
La réponse juridique et ses limites
Le Parlement a réagi en 2019 en adoptant la loi sur le justiciaire et les infractions connexes (loi n° 999), qui dissout explicitement les groupes d’autodéfense, y compris ceux affiliés à des partis politiques et les gardes fonciers, et érige en infraction pénale le fait d’organiser, de financer, de recruter ou d’exercer les fonctions de garde foncier (Parlement du Ghana, 2019). L’article 7 de la loi est d’une sévérité inhabituelle selon les normes ghanéennes : en vertu des paragraphes 7(7) à 8(7), toute personne agissant en tant que garde foncier et armée d’une arme offensive commet une infraction punie d’une peine d’emprisonnement comprise entre dix ans au minimum et vingt-cinq ans au maximum, tandis que le fait de recruter un garde foncier en vertu des paragraphes 7(5) à (6) est passible d’une peine comprise entre dix et quinze ans, et le financement d’un groupe d’autodéfense, y compris une opération de « gardes fonciers », en vertu de l’article 5, est passible d’une peine comprise entre dix et quinze ans (Conseil national de la paix, 2020 ; GhaLII, 2019). La loi foncière de 2020 a depuis renforcé le volet de droit civil de la sécurité foncière, et l’article 20 de la Constitution de 1992 protège séparément la propriété foncière coutumière (Ani, Ogunade et Anti, 2025).
L’application de la loi a toutefois pris du retard par rapport à son entrée en vigueur. Le 3 juillet 2025, l’unité de lutte contre les « gardes fonciers » des services de police du Ghana, dirigée par le commissaire-inspecteur Nafiu Shittu, a mené une descente ciblée sur les terrains de la Banque du Ghana situés à Ashongman Estates, dans le district de Ga-Est, et a arrêté dix gardes fonciers présumés pour des faits relevant de la loi n° 999, tandis que leur commanditaire présumé a fait l’objet d’une enquête distincte (GhanaWeb, 2025). Pourtant, un commentaire publié dans le Ghanaian Times en septembre 2025 soulignait que, malgré la criminalisation sans ambiguïté du financement et de la participation aux « gardes fonciers » prévue par la loi n° 999, ces groupes continuaient d’opérer, dans certains cas avérés sous la protection de puissants commanditaires anonymes qui leur fournissaient des véhicules et des armes (Ghanaian Times, 2025). Aussi tard qu’à la mi-2026, un article du Business & Financial Times répertoriait encore les démolitions illégales, les expulsions forcées, les intimidations et les agressions contre les promoteurs immobiliers comme une caractéristique persistante et récurrente du marché immobilier du Grand Accra, six ans après l’entrée en vigueur de la loi n° 999 (Business & Financial Times, 2026).
L’argument de la « privatisation de la violence »
La recherche situe les « gardiens des terres » dans le cadre d’une théorie plus large de la subordination à l’État : les tribunaux ghanéens étant perçus comme lents, et la police comme incohérente ou susceptible de partialité dans les affaires foncières, tant les propriétaires fonciers légitimes en quête de protection que les prétendants illégitimes cherchant à obtenir un moyen de pression se tournent vers des acteurs informels recourant à la coercition, privatisant ainsi de fait une fonction (la protection et le règlement crédibles des droits de propriété) que l’État lui-même n’a pas su assurer de manière fiable (Darkwa & Attuquayefio, 2012). Cette dynamique a été renforcée par la prolifération des lotissements fermés et des complexes immobiliers privés, qui a créé un marché commercial pour la sécurité des sites précisément dans les zones périurbaines où l’aménagement du territoire officiel et les capacités de résolution des litiges sont les plus faibles (Ani, Ogunade et Anti, 2025). Des chercheurs ont également mis en évidence une stratégie d’adaptation visant à s’autolégitimer chez les opérateurs de services de gardiennage foncier : s’enregistrer nominalement en tant que sociétés de sécurité privées agréées afin d’acquérir un vernis de légalité tout en continuant à fournir les mêmes services coercitifs (Ani, Ogunade et Anti, 2025).
Implications politiques
Le phénomène des « gardes fonciers » doit être interprété par les décideurs politiques comme un échec de la gouvernance qui se manifeste simultanément sur deux fronts : une législation pénale insuffisamment appliquée et un système d’administration foncière insuffisamment réformé qui continue de générer l’insécurité foncière que les gardes fonciers sont engagés pour exploiter. Les réponses purement punitives, telles que l’augmentation du nombre d’arrestations et l’alourdissement des peines, ne remédient qu’au déficit d’application de la loi. Un ensemble de mesures plus durables combinerait des opérations soutenues et dotées de ressources suffisantes menées par l’unité de lutte contre les « land guards » de la police ghanéenne avec une numérisation accélérée et une vérifiabilité publique des registres fonciers, ainsi qu’une réglementation et un système d’octroi de licences plus stricts pour le secteur de la sécurité privée, afin de combler la faille juridique dont se servent les groupes de « land guards » pour se prévaloir d’une couverture légale, ainsi que la dénonciation publique des bailleurs de fonds et des commanditaires qui commanditent les violences commises par les « gardiens fonciers », étant donné que tant la police que les observateurs de la société civile identifient désormais les réseaux de financement, et non plus seulement les agents de première ligne, comme la cible la plus importante (GhanaWeb, 2025 ; Ghanaian Times, 2025).
Références
Ani, N. C., Ogunade, F. et Anti, T. W. (2025). Les gardes fonciers du Ghana : structure, profil et stratégies d’adaptation. ENACT Africa / Institut d’études sur la sécurité. https://enactafrica.org/research/research-papers/ghanas-land-guards-structure-profile-and-adaptation-strategies
Business & Financial Times. (3 mars 2022). L’immobilier pour les nuls : le « land guardism », une menace qu’il faut combattre de front. https://thebftonline.com/2022/03/03/real-estate-brokerage-101-land-guardism-a-menace-that-must-be-confronted-head-on/
Business & Financial Times. (13 mars 2025). Le « land guardisme » : un syndrome lié à la protection des terres. https://thebftonline.com/2025/03/13/land-guardism-a-land-guard-syndrome/
Business & Financial Times. (8 juin 2026). Le point sur le secteur de la construction et de l’immobilier avec Daniel Kontie : Signaux d’alerte sur le marché immobilier [7] : Les gardiens de terrain et les risques liés à la sécurité. https://thebftonline.com/2026/06/08/the-construction-and-real-estate-digest-with-daniel-kontie-red-flags-in-the-property-market-7-land-guards-and-security-risks-when-land-ownership-comes-with-threats/
Darkwa, L., & Attuquayefio, P. (2012). Tuer pour protéger ? Les gardiens des terres, la subordination à l’État et les droits de l’homme au Ghana. Sur International Journal on Human Rights, 9(17), 141–161. https://sur.conectas.org/en/land-guards-state-subordination-human-rights-ghana/
Ehwi, R. J., & Asafo, D. M. (2021). Le « landguardisme » au Ghana : analyse des perceptions du public concernant les facteurs déterminants. Land Use Policy, 109, article 105630. https://www.sciencedirect.com/science/article/abs/pii/S0264837721003537
GhaLII. (2019). Loi de 2019 sur le justicière et les infractions connexes (loi n° 999). Institut d’information juridique du Ghana. https://ghalii.org/akn/gh/act/2019/999/eng@2019-08-23/source.pdf
Ghanaian Times. (16 septembre 2025). Appliquer les lois contre les milices pour mettre un terme à la menace que représentent les « gardiens des terres ». https://ghanaiantimes.com.gh/enforce-anti-vigilante-laws-to-curb-landguard-menace/
GhanaWeb. (6 juillet 2025). Les habitants saluent la répression policière contre les gardes fonciers. https://www.ghanaweb.com/GhanaHomePage/crime/Residents-hail-police-crackdown-on-land-guards-1990542
Conseil national pour la paix. (2020). Connaissez-vous la loi de 2019 sur le justicierisme et les infractions connexes (loi n° 999) ? https://www.peacecouncil.gov.gh/2020/03/do-you-know-about-act-999-vigilantism-and-related-offences-act-2019/
Parlement du Ghana. (2019). Loi de 2019 sur le justicière et les infractions connexes (loi n° 999). République du Ghana. https://repository.parliament.gh/handle/123456789/2057
