Introduction
La crise du contrôle des loyers reste une question d’actualité dans de nombreux pays du monde. Les problèmes de loyers varient d’un pays à l’autre ; même les pays industrialisés y sont confrontés. Selon la théorie des besoins d’Abraham Maslow, le logement est considéré comme l’un des besoins les plus essentiels de l’être humain.
Les objectifs de développement durable de l’Organisation mondiale de la santé donnent la priorité à l’accessibilité financière, à un logement de qualité, à la sécurité et à l’éradication du sans-abrisme, ainsi qu’à un environnement et des établissements humains inclusifs, sûrs et durables. L’objectif premier de l’Organisation mondiale de la santé est que chacun ait accès à un logement sûr et à un prix raisonnable d’ici à 2030, le logement abordable étant une arme contre la pauvreté. (Globalgoals, 2015)
Le Ghana est confronté aux mêmes problèmes de location que d’autres pays, et ces préoccupations sont devenues une source importante de détresse pour de nombreux Ghanéens, en particulier les jeunes. Les logements insalubres, le coût excessif des loyers et les paiements anticipés sont des problèmes urgents qui requièrent une attention rapide dans le pays.
Cet article présente l’histoire des loyers au Ghana, la loi sur les loyers de 1963 (220), les lacunes du système de contrôle des loyers et les changements institutionnels et politiques suggérés.
Brève histoire du contrôle des loyers au Ghana
Le système ghanéen des loyers trouve son origine dans la législation de défense de la Seconde Guerre mondiale, qui a été mise en œuvre en 1942 et qui interdisait aux propriétaires d’augmenter les loyers au-delà d’un certain montant. L’ordonnance de 1947 sur le contrôle des loyers a été créée pour répondre aux difficultés liées aux loyers pendant la Seconde Guerre mondiale en protégeant les locataires contre les expulsions injustes et l’exploitation. La loi de 1960 sur le contrôle des loyers (amendement), la loi 3, a mis à jour les loyers standard pour refléter ceux qui étaient en vigueur le 1er juillet 1960.
En 1963, la loi sur les loyers a été introduite pour régir les contrats de location entre les locataires et les propriétaires. Cette loi établit le Département de contrôle des loyers (RCD), spécifie les droits et obligations des propriétaires et des locataires, précise les conditions dans lesquelles les propriétaires peuvent reprendre possession des lieux et interdit la demande de primes ou de loyers excessivement élevés à l’avance.Cette période a vu l’introduction de nombreux décrets et lois pour résoudre certains problèmes, tels que l’amélioration de la législation existante et l’introduction de mesures fiscales.
Sous le régime du Conseil provisoire de défense nationale, la loi sur le contrôle des loyers de 1986 (PNDCL 138) a été créée. Elle a créé des comités des loyers et du logement chargés de déterminer les loyers recouvrables et de résoudre les conflits. Depuis la loi de 1986, aucune législation importante n’a été adoptée, ce qui a conduit à des appels de plus en plus nombreux en faveur d’un changement, car plusieurs des dispositions de la loi sont devenues obsolètes.
Au Ghana, les lois de 1963 et 1986 régissent encore aujourd’hui les activités du département de contrôle des loyers. Un certain nombre de recommandations ont été formulées pour modifier certaines parties de ces lois obsolètes. Ces idées visent également à institutionnaliser le paiement mensuel des loyers afin d’alléger la situation des personnes, en plus de donner au Département de contrôle des loyers plus d’autorité pour imposer des réglementations et fixer des contrôles des loyers.
Aperçu de la loi ghanéenne sur les loyers de 1963
Les relations entre propriétaires et locataires sont régies par la loi sur les loyers (Rent Act) de 1963 (Act 220), qui définit les droits des locataires, notamment le droit à la vie privée, la protection contre les expulsions arbitraires et le droit à des augmentations de loyer, entre autres choses spécifiées par la loi. La notification des augmentations de loyer aux locataires, la fourniture d’un bien sûr et habitable, le respect des procédures d’expulsion correctes et bien d’autres obligations sont énoncées en détail.
De plus amples informations sur la clause relative au loyer et à la location sont fournies, ainsi que sur les limites imposées au paiement anticipé. Il est précisé que les propriétaires ne sont pas autorisés à exiger plus de six mois de loyer à l’avance, car cela est illégal et passible de sanctions. Remboursement des travaux d’amélioration : Si un locataire demande au propriétaire l’autorisation d’apporter des améliorations au logement, il doit obtenir un paiement et l’accord doit être documenté.
La loi couvre également les procédures d’expulsion et de récupération des locaux ; elle décrit les motifs pour lesquels un tribunal peut ordonner la récupération d’un bien ou l’expulsion d’un locataire et déclare qu’il est illégal pour un propriétaire d’expulser un locataire par la force sans suivre les procédures requises.
Outre la liste des infractions et des pénalités que les deux parties doivent payer pour maintenir une vie paisible et harmonieuse, il précise les motifs d’expulsion, à savoir l’utilisation du bien à des fins illicites, les dommages causés au bien, le non-paiement du loyer et les nuisances, entre autres choses considérées comme illégales.
Avance illégale
On estime que le Ghana souffre d’une pénurie de logements d’environ 2 millions d’unités, un chiffre qui augmente en raison de l’urbanisation rapide et de l’expansion démographique du pays (Ghana Statistical Service, 2021). En raison de cette pénurie, les propriétaires exigent désormais fréquemment le paiement d’un loyer à l’avance, généralement pour une période de six mois à un an. Le manque d’options de logement disponibles, qui donne aux propriétaires le pouvoir sur les locataires, est la principale cause de ces comportements. L’offre de logements n’a pas suivi le rythme de l’augmentation de la demande, ce qui a entraîné un déficit important, une escalade des coûts de location et une prolifération des bidonvilles et des implantations informelles.
Environ 41% des Ghanéens sont locataires, et la pratique du paiement anticipé du loyer rend le logement locatif difficile, en particulier pour les citadins. Le terme « paiement anticipé du loyer » fait référence au paiement unique du loyer, souvent effectué au début du cycle de location. (Okrah et al.,2025)
Au Ghana, les propriétaires exigent généralement le paiement du loyer à l’avance pour deux (2) ans ou plus au début de la location. Le paiement anticipé du loyer est préjudiciable aux citadins pauvres, qui ne disposent pas de telles sommes forfaitaires et peuvent être contraints d’emprunter. Il réduit le coût et la flexibilité de la location car les personnes à faibles revenus ont du mal à économiser suffisamment d’argent pour payer le loyer à l’avance. (Yanbini et al., 2025).
La loi sur le contrôle des loyers de 1963 (loi 220) a établi une norme définie pour les relations entre propriétaires et locataires en exigeant des propriétaires qu’ils ne demandent pas plus de six mois de loyer à l’avance. La loi régit le mode de paiement du loyer. Cette loi exclut les nouveaux locataires de la définition du locataire. Les locataires individuels qui vivent déjà dans un logement locatif sont considérés comme des locataires. En vertu de la loi, les nouveaux locataires peuvent être contraints de verser une avance, mais celle-ci ne peut excéder six mois avant l’octroi d’un logement locatif. Les locataires doivent payer mensuellement pour l’utilisation du bien ; le propriétaire ne peut donc pas exiger un loyer à l’avance. Cela profite aux locataires en rendant le logement locatif plus abordable.
L’article 25, sous-section 5, de la loi modifiée de 1963 sur les loyers (loi 220) était clair : tout propriétaire surpris à demander plus que le montant requis du loyer à l’avance risquait de subir de lourdes répercussions, des amendes pouvant aller jusqu’à 500 unités de pénalité, voire une peine d’emprisonnement pouvant aller jusqu’à deux ans.
Cependant, malgré ces règles claires, la réalité sur le terrain est différente. Les propriétaires continuent de demander des avances sur loyer et les locataires, dans leur quête d’un toit sûr, sont contraints d’accepter ces demandes scandaleuses.
Les demandes d’avances de loyer constituent une menace sérieuse pour les locataires, en particulier ceux dont les sources de revenus sont faibles. Cela les pousse à contracter des emprunts à taux d’intérêt élevé pour répondre aux demandes de loyer, et leur incapacité à rembourser ces emprunts les endette, ce qui entraîne un traumatisme psychologique et les rend vulnérables et susceptibles d’être expulsés par les propriétaires terriens. (Banque mondiale, 2015)
Crise de l’application de la loi
Le marché du logement locatif au Ghana fonctionne sans politique nationale détaillée en matière de logement, malgré une longue histoire de domination du secteur locatif privé. Bien que les préoccupations en matière de logement apparaissent occasionnellement dans les manifestes politiques, la mise en œuvre reste faible, laissant le développement du logement locatif largement désorganisé. (researchgate, 2025)
L’application de la réglementation sur le contrôle des loyers est devenue un problème majeur pour le pays, bien que les stipulations soient explicitement énoncées dans ces lois. Les lois sont difficiles à appliquer en raison d’un déséquilibre entre l’offre et la demande. Parce qu’il y a plus de locataires dans le système que de biens à louer, ce qui donne aux propriétaires plus de pouvoir pour pratiquer des prix exorbitants. Parce qu’il est difficile pour les locataires de trouver un autre logement, ils sont victimes de certaines actions illégales des propriétaires dans leur tentative de s’assurer un toit.
En outre, la majorité des locataires vivent dans la crainte constante d’être expulsés, ce qui explique pourquoi la majorité des plaintes ne sont pas signalées à l’agence de contrôle des loyers. L’application de la loi est un problème important, sans compter que la plupart des agences de contrôle sont surchargées et ne disposent pas des fonds, du personnel et des ressources nécessaires pour examiner chaque plainte en raison de la forte demande du marché.
Effets sur l’accessibilité des logements urbains
Les paiements anticipés illégaux représentent un formidable obstacle à l’accessibilité au logement. Les propriétaires qui sollicitent des avances illicites contribuent à l’escalade des prix des loyers, en particulier en l’absence de mécanismes d’application rigoureux, ce qui leur permet d’augmenter les loyers sans contrôle. Cette pratique intensifie encore les dépenses locatives, rendant l’accès à un logement abordable de plus en plus difficile pour les locataires. De plus, ceux qui accèdent aux demandes des propriétaires augmentent par inadvertance les attentes du marché, ce qui aboutit au déplacement de familles à faibles revenus.
Les propriétaires imposant des frais exorbitants et exigeant des paiements anticipés, l’accès à des logements abordables devient de plus en plus rare. Les personnes incapables de répondre à ces exigences financières sont contraintes de quitter leur communauté, ce qui entraîne de profonds déplacements sociaux.
En outre, cette pratique dissuade les investissements à long terme. Les propriétaires qui s’engagent dans des systèmes de paiement anticipé ont tendance à donner la priorité à des projets générateurs de profits à court terme plutôt que d’investir dans des projets durables et à long terme. Les investisseurs ou les promoteurs qui agissent dans les limites de la légalité peuvent également être dissuadés d’augmenter l’offre de logements abordables lorsqu’ils constatent la prévalence des paiements anticipés.
Les conséquences s’étendent à l’économie dans son ensemble ; cette pratique réduit considérablement le revenu disponible des personnes à faible revenu, ce qui complique leur capacité à se procurer les produits de première nécessité. Par conséquent, cette diminution de la capacité financière a un impact négatif sur les activités des entreprises dans tout le pays.
En outre, les aspirants propriétaires rencontrent des obstacles considérables lorsqu’ils s’efforcent d’accumuler un capital suffisant pour établir leur propre résidence.
Réformes des institutions et des politiques
Depuis la période coloniale, les administrations successives ont tenté de mettre en place une série de politiques et de mesures pour résoudre les problèmes de location du pays. Les tentatives des gouvernements successifs n’ont pas réussi à combler les lacunes existantes dans le secteur de la location. Pour surmonter ces difficultés dans le secteur locatif ghanéen, une refonte est nécessaire, qui peut être accomplie par des réformes des politiques et des institutions gouvernementales.
Le gouvernement ghanéen doit adopter des politiques globales visant à stimuler l’offre de logements abordables afin de combler le déficit de logements. La création de partenariats public-privé (PPP) pour encourager l’investissement dans la construction de logements est une politique possible. Le gouvernement peut construire des logements abordables en travaillant avec des promoteurs privés pour mettre en commun leurs ressources et leur expertise.
Le gouvernement devrait également envisager d’offrir des subventions ou des avantages fiscaux aux promoteurs qui se concentrent sur la création de logements abordables. Cette stratégie pourrait encourager davantage de projets de construction répondant aux besoins des familles à faibles revenus. En outre, la mise en œuvre d’un système de financement du logement offrant aux primo-accédants des prêts à faible taux d’intérêt pourrait favoriser l’accession à la propriété et réduire la dépendance à l’égard des logements locatifs.
En outre, la loi sur les loyers de 1963 (loi 220) est obsolète et devrait être révisée immédiatement pour refléter les événements actuels dans le pays, même si de nombreuses propositions ont été soumises par des personnes au Parlement concernant ses amendements. Le Parlement doit accélérer les procédures d’amendement, qui n’ont que trop tardé.
En outre, la décentralisation du département de contrôle des loyers et la création d’un plus grand nombre de bureaux régionaux et locaux pour traiter les affaires liées aux loyers permettraient de répondre immédiatement aux plaintes des locataires et des propriétaires. La décentralisation des opérations du département de contrôle des loyers contribuerait à réduire la bureaucratie et à rendre l’institution plus solide dans ses opérations. Le gouvernement devrait doter les différentes unités décentralisées des conditions requises pour fonctionner efficacement, en leur fournissant un financement adéquat, en recrutant des personnes qualifiées et talentueuses, et en organisant une formation approfondie pour le personnel en place.
Enfin, l’organisation de programmes d’éducation et de sensibilisation, qui peuvent prendre la forme d’engagements communautaires ou publics, dans le but d’éduquer le grand public sur les règles de contrôle des loyers, leurs droits et obligations en vertu de la loi, favoriserait un environnement de location sans stress.
La question des loyers doit être prioritaire au Ghana afin de réduire le nombre de sans-abri, car la fin du sans-abrisme signifie la fin de la rue, une diminution de la criminalité, une main-d’œuvre en meilleure santé et un climat propice à un meilleur Ghana.
Référence
Ack Homes, 2024. Exposed Ghana’s rent system unveiled- Are landlords getting away with exploitations ? Extrait de http://www.ackhomes.com
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Centre for Affrodable Housing Finance Africa (2025), Rent Act 1963 Act(220)
Extrait de https://housingfinanceafrica.org
Service statistique du Ghana (2021), rapport sur le recensement de la population et du logement, Accra. Service statistique du Ghana
Objectifs mondiaux, 2015. Les dix-sept objectifs de développement durable. Extrait de http://globalgoals.org
Judy legal, Rent Act 1963 (Act 220) extrait de http://www.judy.legal
Kekeli Buckner (2020), Rent control in Ghana : a look at the rent Act through years. Extrait de http://blog.meqasa.com
Nelson Nyabanyi N-yanbini, Maxwell Okrah et Owusu Amponsah (2025), Advance rent payment and its influence on access to housing by urban poor. Journal of Housing and Built Environment. Extrait de http://linkspringer.com
Research Gate, 2025. Dynamique du marché et défis institutionnels dans le domaine du logement locatif urbain. Extrait de http://researchgate.com
The Conversation, 2021. Le nouveau problème locatif du Ghana ne résoudra pas le vrai problème : une pénurie de logements. Extrait de https://theconversation.com
