{"id":7344,"date":"2026-08-10T12:20:00","date_gmt":"2026-08-10T12:20:00","guid":{"rendered":"https:\/\/cisanewsletter.com\/index.php\/les-gardes-fonciers-limmobilier-et-la-privatisation-de-la-violence-dans-les-zones-urbaines-du-ghana\/"},"modified":"2026-08-10T21:16:11","modified_gmt":"2026-08-10T21:16:11","slug":"les-gardes-fonciers-limmobilier-et-la-privatisation-de-la-violence-dans-les-zones-urbaines-du-ghana","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/cisanewsletter.com\/fr\/index.php\/les-gardes-fonciers-limmobilier-et-la-privatisation-de-la-violence-dans-les-zones-urbaines-du-ghana\/","title":{"rendered":"Les gardes fonciers, l’immobilier et la privatisation de la violence dans les zones urbaines du Ghana"},"content":{"rendered":"\n

Introduction<\/strong> <\/p>\n\n

Dans la p\u00e9riph\u00e9rie urbaine d\u2019Accra, en pleine expansion, le respect des droits de propri\u00e9t\u00e9 s\u2019est souvent d\u00e9roul\u00e9, depuis trois d\u00e9cennies, en dehors de tout syst\u00e8me judiciaire officiel. \u00abLes \u00ab gardiens fonciers \u00bb (des groupes semi-organis\u00e9s, recrut\u00e9s de mani\u00e8re informelle, qui recourent \u00e0 l\u2019intimidation, aux armes et \u00e0 la violence pour faire valoir ou contester des revendications fonci\u00e8res) sont devenus des acteurs incontournables de l\u2019\u00e9conomie immobili\u00e8re ghan\u00e9enne ; bien qu\u2019ils soient ill\u00e9gaux depuis 2019, ils continuent de faire preuve d\u2019une grande r\u00e9silience op\u00e9rationnelle (Ani, Ogunade et Anti, 2025). Leur persistance malgr\u00e9 une criminalisation explicite fait du ph\u00e9nom\u00e8ne des \u00ab gardiens fonciers \u00bb un prisme utile pour analyser la privatisation plus large de la force coercitive dans les zones urbaines du Ghana. <\/p>\n\n

Ampleur et facteurs d\u00e9terminants<\/strong> <\/p>\n\n

Ce ph\u00e9nom\u00e8ne est \u00e9troitement li\u00e9 \u00e0 la forte urbanisation du Ghana. La population nationale a pratiquement doubl\u00e9, passant de 15,5 millions en 1990 \u00e0 34,5 millions en 2023, et 51,9 % des Ghan\u00e9ens vivent d\u00e9sormais en milieu urbain, une proportion qui devrait atteindre 72,3 % d\u2019ici 2050 (Ani, Ogunade et Anti, 2025). Cette croissance a g\u00e9n\u00e9r\u00e9 une forte demande fonci\u00e8re \u00e0 Accra et dans ses environs, pr\u00e9cis\u00e9ment au moment o\u00f9 le syst\u00e8me officiel d\u2019administration fonci\u00e8re, y compris le projet d\u2019administration fonci\u00e8re lanc\u00e9 en 2003 avec le soutien de la Banque mondiale, a pein\u00e9 \u00e0 garantir des titres de propri\u00e9t\u00e9 s\u00fbrs et sans ambigu\u00eft\u00e9 face \u00e0 des revendications qui se chevauchent et sont parfois frauduleuses concernant les m\u00eames parcelles (Ehwi & Asafo, 2021). Les analystes font remonter l\u2019\u00e9mergence de groupes organis\u00e9s de gardiens fonciers au d\u00e9but des ann\u00e9es 1990, \u00e0 la suite du retour du Ghana \u00e0 l\u2019ordre constitutionnel en 1992 et de la lib\u00e9ralisation des march\u00e9s qui s\u2019en est suivie, laquelle a \u00e9largi l\u2019acc\u00e8s au cr\u00e9dit et les investissements fonciers \u00e0 un rythme que le syst\u00e8me juridique et administratif n\u2019a pas pu suivre (Business & Financial Times, 2022). <\/p>\n\n

La classification acad\u00e9mique distingue plusieurs types de gardes des terres : les gardes communautaires, qui se mobilisent p\u00e9riodiquement au sein d\u2019une communaut\u00e9 pour s\u2019opposer \u00e0 la vente ou \u00e0 l\u2019am\u00e9nagement de terres communales par les autorit\u00e9s traditionnelles ; les gardes amateurs ou opportunistes ; les groupes Asafo s\u2019appuyant sur des structures miliciennes traditionnelles ; et les gardes fonciers op\u00e9rant au sein de hi\u00e9rarchies criminelles identifiables, qui travaillent pour quiconque les r\u00e9mun\u00e8re (Darkwa & Attuquayefio, 2012, tel que discut\u00e9 dans Ani, Ogunade & Anti, 2025). Une caract\u00e9ristique r\u00e9currente \u00e0 toutes ces typologies est que les gardes fonciers se r\u00e9clament du secteur de la s\u00e9curit\u00e9 priv\u00e9e tout en op\u00e9rant enti\u00e8rement en dehors du cadre juridique ghan\u00e9en r\u00e9gissant la prestation de services de s\u00e9curit\u00e9 priv\u00e9e agr\u00e9\u00e9s, activit\u00e9 que ni l\u2019\u00c9tat ni aucun organisme de r\u00e9gulation priv\u00e9 n\u2019a autoris\u00e9e \u00e0 cette fin (Business & Financial Times, 2025). <\/p>\n\n

La r\u00e9ponse juridique et ses limites<\/strong> <\/p>\n\n

Le Parlement a r\u00e9agi en 2019 en adoptant la loi sur le justiciaire et les infractions connexes (loi n\u00b0 999), qui dissout explicitement les groupes d\u2019autod\u00e9fense, y compris ceux affili\u00e9s \u00e0 des partis politiques et les gardes fonciers, et \u00e9rige en infraction p\u00e9nale le fait d\u2019organiser, de financer, de recruter ou d\u2019exercer les fonctions de garde foncier (Parlement du Ghana, 2019). L\u2019article 7 de la loi est d\u2019une s\u00e9v\u00e9rit\u00e9 inhabituelle selon les normes ghan\u00e9ennes : en vertu des paragraphes 7(7) \u00e0 8(7), toute personne agissant en tant que garde foncier et arm\u00e9e d\u2019une arme offensive commet une infraction punie d\u2019une peine d\u2019emprisonnement comprise entre dix ans au minimum et vingt-cinq ans au maximum, tandis que le fait de recruter un garde foncier en vertu des paragraphes 7(5) \u00e0 (6) est passible d\u2019une peine comprise entre dix et quinze ans, et le financement d\u2019un groupe d\u2019autod\u00e9fense, y compris une op\u00e9ration de \u00ab gardes fonciers \u00bb, en vertu de l\u2019article 5, est passible d\u2019une peine comprise entre dix et quinze ans (Conseil national de la paix, 2020 ; GhaLII, 2019). La loi fonci\u00e8re de 2020 a depuis renforc\u00e9 le volet de droit civil de la s\u00e9curit\u00e9 fonci\u00e8re, et l\u2019article 20 de la Constitution de 1992 prot\u00e8ge s\u00e9par\u00e9ment la propri\u00e9t\u00e9 fonci\u00e8re coutumi\u00e8re (Ani, Ogunade et Anti, 2025). <\/p>\n\n

L’application de la loi a toutefois pris du retard par rapport \u00e0 son entr\u00e9e en vigueur. Le 3 juillet 2025, l\u2019unit\u00e9 de lutte contre les \u00ab gardes fonciers \u00bb des services de police du Ghana, dirig\u00e9e par le commissaire-inspecteur Nafiu Shittu, a men\u00e9 une descente cibl\u00e9e sur les terrains de la Banque du Ghana situ\u00e9s \u00e0 Ashongman Estates, dans le district de Ga-Est, et a arr\u00eat\u00e9 dix gardes fonciers pr\u00e9sum\u00e9s pour des faits relevant de la loi n\u00b0 999, tandis que leur commanditaire pr\u00e9sum\u00e9 a fait l\u2019objet d\u2019une enqu\u00eate distincte (GhanaWeb, 2025). Pourtant, un commentaire publi\u00e9 dans le Ghanaian Times en septembre 2025 soulignait que, malgr\u00e9 la criminalisation sans ambigu\u00eft\u00e9 du financement et de la participation aux \u00ab gardes fonciers \u00bb pr\u00e9vue par la loi n\u00b0 999, ces groupes continuaient d\u2019op\u00e9rer, dans certains cas av\u00e9r\u00e9s sous la protection de puissants commanditaires anonymes qui leur fournissaient des v\u00e9hicules et des armes (Ghanaian Times, 2025). Aussi tard qu\u2019\u00e0 la mi-2026, un article du Business & Financial Times r\u00e9pertoriait encore les d\u00e9molitions ill\u00e9gales, les expulsions forc\u00e9es, les intimidations et les agressions contre les promoteurs immobiliers comme une caract\u00e9ristique persistante et r\u00e9currente du march\u00e9 immobilier du Grand Accra, six ans apr\u00e8s l\u2019entr\u00e9e en vigueur de la loi n\u00b0 999 (Business & Financial Times, 2026).<\/em><\/strong> <\/p>\n\n

L’argument de la \u00ab privatisation de la violence \u00bb<\/strong> <\/p>\n\n

La recherche situe les \u00ab gardiens des terres \u00bb dans le cadre d\u2019une th\u00e9orie plus large de la subordination \u00e0 l\u2019\u00c9tat : les tribunaux ghan\u00e9ens \u00e9tant per\u00e7us comme lents, et la police comme incoh\u00e9rente ou susceptible de partialit\u00e9 dans les affaires fonci\u00e8res, tant les propri\u00e9taires fonciers l\u00e9gitimes en qu\u00eate de protection que les pr\u00e9tendants ill\u00e9gitimes cherchant \u00e0 obtenir un moyen de pression se tournent vers des acteurs informels recourant \u00e0 la coercition, privatisant ainsi de fait une fonction (la protection et le r\u00e8glement cr\u00e9dibles des droits de propri\u00e9t\u00e9) que l\u2019\u00c9tat lui-m\u00eame n\u2019a pas su assurer de mani\u00e8re fiable (Darkwa & Attuquayefio, 2012). Cette dynamique a \u00e9t\u00e9 renforc\u00e9e par la prolif\u00e9ration des lotissements ferm\u00e9s et des complexes immobiliers priv\u00e9s, qui a cr\u00e9\u00e9 un march\u00e9 commercial pour la s\u00e9curit\u00e9 des sites pr\u00e9cis\u00e9ment dans les zones p\u00e9riurbaines o\u00f9 l\u2019am\u00e9nagement du territoire officiel et les capacit\u00e9s de r\u00e9solution des litiges sont les plus faibles (Ani, Ogunade et Anti, 2025). Des chercheurs ont \u00e9galement mis en \u00e9vidence une strat\u00e9gie d\u2019adaptation visant \u00e0 s\u2019autol\u00e9gitimer chez les op\u00e9rateurs de services de gardiennage foncier : s\u2019enregistrer nominalement en tant que soci\u00e9t\u00e9s de s\u00e9curit\u00e9 priv\u00e9es agr\u00e9\u00e9es afin d\u2019acqu\u00e9rir un vernis de l\u00e9galit\u00e9 tout en continuant \u00e0 fournir les m\u00eames services coercitifs (Ani, Ogunade et Anti, 2025). <\/p>\n\n

Implications politiques <\/strong> <\/p>\n\n

Le ph\u00e9nom\u00e8ne des \u00ab gardes fonciers \u00bb doit \u00eatre interpr\u00e9t\u00e9 par les d\u00e9cideurs politiques comme un \u00e9chec de la gouvernance qui se manifeste simultan\u00e9ment sur deux fronts : une l\u00e9gislation p\u00e9nale insuffisamment appliqu\u00e9e et un syst\u00e8me d\u2019administration fonci\u00e8re insuffisamment r\u00e9form\u00e9 qui continue de g\u00e9n\u00e9rer l\u2019ins\u00e9curit\u00e9 fonci\u00e8re que les gardes fonciers sont engag\u00e9s pour exploiter. Les r\u00e9ponses purement punitives, telles que l\u2019augmentation du nombre d\u2019arrestations et l\u2019alourdissement des peines, ne rem\u00e9dient qu\u2019au d\u00e9ficit d\u2019application de la loi. Un ensemble de mesures plus durables combinerait des op\u00e9rations soutenues et dot\u00e9es de ressources suffisantes men\u00e9es par l\u2019unit\u00e9 de lutte contre les \u00ab land guards \u00bb de la police ghan\u00e9enne avec une num\u00e9risation acc\u00e9l\u00e9r\u00e9e et une v\u00e9rifiabilit\u00e9 publique des registres fonciers, ainsi qu\u2019une r\u00e9glementation et un syst\u00e8me d\u2019octroi de licences plus stricts pour le secteur de la s\u00e9curit\u00e9 priv\u00e9e, afin de combler la faille juridique dont se servent les groupes de \u00ab land guards \u00bb pour se pr\u00e9valoir d\u2019une couverture l\u00e9gale, ainsi que la d\u00e9nonciation publique des bailleurs de fonds et des commanditaires qui commanditent les violences commises par les \u00ab gardiens fonciers \u00bb, \u00e9tant donn\u00e9 que tant la police que les observateurs de la soci\u00e9t\u00e9 civile identifient d\u00e9sormais les r\u00e9seaux de financement, et non plus seulement les agents de premi\u00e8re ligne, comme la cible la plus importante (GhanaWeb, 2025 ; Ghanaian Times, 2025). <\/p>\n\n

R\u00e9f\u00e9rences<\/strong> <\/p>\n\n

Ani, N. C., Ogunade, F. et Anti, T. W. (2025). Les gardes fonciers du Ghana : structure, profil et strat\u00e9gies d’adaptation. ENACT Africa \/ Institut d’\u00e9tudes sur la s\u00e9curit\u00e9. https:\/\/enactafrica.org\/research\/research-papers\/ghanas-land-guards-structure-profile-and-adaptation-strategies<\/a> <\/p>\n\n

Business & Financial Times. (3 mars 2022). L’immobilier pour les nuls : le \u00ab land guardism \u00bb, une menace qu’il faut combattre de front. https:\/\/thebftonline.com\/2022\/03\/03\/real-estate-brokerage-101-land-guardism-a-menace-that-must-be-confronted-head-on\/<\/a> <\/p>\n\n

Business & Financial Times. (13 mars 2025). Le \u00ab land guardisme \u00bb : un syndrome li\u00e9 \u00e0 la protection des terres. https:\/\/thebftonline.com\/2025\/03\/13\/land-guardism-a-land-guard-syndrome\/<\/a> <\/p>\n\n

Business & Financial Times. (8 juin 2026). Le point sur le secteur de la construction et de l’immobilier avec Daniel Kontie : Signaux d’alerte sur le march\u00e9 immobilier [7] : Les gardiens de terrain et les risques li\u00e9s \u00e0 la s\u00e9curit\u00e9. https:\/\/thebftonline.com\/2026\/06\/08\/the-construction-and-real-estate-digest-with-daniel-kontie-red-flags-in-the-property-market-7-land-guards-and-security-risks-when-land-ownership-comes-with-threats\/<\/a> <\/p>\n\n

Darkwa, L., & Attuquayefio, P. (2012). Tuer pour prot\u00e9ger ? Les gardiens des terres, la subordination \u00e0 l’\u00c9tat et les droits de l’homme au Ghana. Sur International Journal on Human Rights, 9(17), 141\u2013161. https:\/\/sur.conectas.org\/en\/land-guards-state-subordination-human-rights-ghana\/<\/a> <\/p>\n\n

Ehwi, R. J., & Asafo, D. M. (2021). Le \u00ab landguardisme \u00bb au Ghana : analyse des perceptions du public concernant les facteurs d\u00e9terminants. Land Use Policy, 109, article 105630. https:\/\/www.sciencedirect.com\/science\/article\/abs\/pii\/S0264837721003537<\/a> <\/p>\n\n

GhaLII. (2019). Loi de 2019 sur le justici\u00e8re et les infractions connexes (loi n\u00b0 999). Institut d’information juridique du Ghana. https:\/\/ghalii.org\/akn\/gh\/act\/2019\/999\/eng@2019-08-23\/source.pdf<\/a> <\/p>\n\n

Ghanaian Times. (16 septembre 2025). Appliquer les lois contre les milices pour mettre un terme \u00e0 la menace que repr\u00e9sentent les \u00ab gardiens des terres \u00bb. https:\/\/ghanaiantimes.com.gh\/enforce-anti-vigilante-laws-to-curb-landguard-menace\/<\/a> <\/p>\n\n

GhanaWeb. (6 juillet 2025). Les habitants saluent la r\u00e9pression polici\u00e8re contre les gardes fonciers. https:\/\/www.ghanaweb.com\/GhanaHomePage\/crime\/Residents-hail-police-crackdown-on-land-guards-1990542<\/a> <\/p>\n\n

Conseil national pour la paix. (2020). Connaissez-vous la loi de 2019 sur le justicierisme et les infractions connexes (loi n\u00b0 999) ? https:\/\/www.peacecouncil.gov.gh\/2020\/03\/do-you-know-about-act-999-vigilantism-and-related-offences-act-2019\/<\/a> <\/p>\n\n

Parlement du Ghana. (2019). Loi de 2019 sur le justici\u00e8re et les infractions connexes (loi n\u00b0 999). R\u00e9publique du Ghana. https:\/\/repository.parliament.gh\/handle\/123456789\/2057<\/a> <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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